(Ne)přesnost katastrálních hranic?

Minulý měsíc mě kontaktovala klientka, které jsem před lety zprostředkoval nákup chalupy asi hodinku cesty od Prahy. 

Při přístavbě sousedního objektu totiž bylo zjištěno, že nesedí katastrální hranice s hranicí faktickou. Z toho návazně plynul problém, a to se studnou – která se rázem ocitla na jiném pozemku a vlivem toho chata najednou oficiálně neměla vlastní zásobování vodou. Byl to šok, který vystřídaly obavy a beznaděj. 

K věci jsem se samozřejmě postavil a začal celou věc aktivně řešit. Matně jsem si pamatoval, že katastrální mapa v době prodeje byla v původní, nedigitalizované podobě. V mezičase ale došlo k její digitalizaci, avšak bohužel pouze od stolu. Nově překreslené katastrální mapy zkrátka vycházely z těch původních, pocházejících z poloviny 19. století, ale bez toho, aniž by proběhlo řízení o zpřesnění hranic. To v praxi znamená, že hranice vašeho pozemku může mít v katastru nemovitostí odchylku až necelé 2 metry na každé ze svých stran.

Při dalším bádání s geodetem jsem se dozvěděl i fakt, u něhož si troufám tvrdit, že ho neví většina makléřů v ČR. Věděli jste, že údaj o výměře pozemku na kastastru nemovitostí je pouze orientační a pro katastrální úřad nezávazný?

To znamená, že m2, které si při koupi pozemku nebo domu pořizujete, možná nebudou sedět. Kupujícího to tak bude finančně bolet nejen v běžných lokalitách, ale v těch s vyšší cenou za m2 o to víc – může totiž jít o statisíce, ne-li miliony.

A jak se s takovouto věcí vypořádat?

Prvně se podívejme, jak zjistit přesnost katastrálních bodů a hranic. 

Otevřete si katastrální mapu, tzv. Marushku. V pravém horním rohu rozklikněte Vrstvy a zaškrtněte „Hranice parcel s vyjádřením přesnosti – KN“

Co se týče přesnosti bodů: 

Řešením je zpřesnění katastrálních hranic. Většinou se taková akce koná po digitalizaci – na úrovni obce, kdy se všichni dotčení vlastníci sejdou a podepíšou souhlasy o průchodu hranic. V těchto případech se vychází z historických hranic a plotů.

Z pohledu prodávajícího je nejvhodnější před samotným prodejem nemovitosti buďto zpřesnit katastrální hranice, pozemek vytyčit a podepsat souhlasné prohlášení o hranicích pozemku s dotčenými sousedy, nebo uvést v inzerci fakt, že výměra pozemku je pouze orientační a do kupní smlouvy se pro jistotu nebude uvádět vůbec. Tak, aby kupující po prodávajícím nemohl nárokovat chybějící výměru zpětně. 

A jaké máte s digitalizací katastrálních map a spory ohledně hranic pozemku zkušenosti vy? Doufám, že těch pozitivních ohlasů bude více než těch negativních!